Las personas tienen diversas razones para querer comprar una segunda vivienda; algunas personas pueden querer una escapada de vacaciones, algunas pueden querer ganar un ingreso alquilando casas y otras querrán comprar una casa que necesita ser "arreglada" para su jubilación. Si está pensando en comprar una segunda vivienda por cualquier motivo, debe sopesar todos los pros y los contras antes de comprometerse con otro préstamo hipotecario.
Paso
Parte 1 de 3: Decidir si comprar es lo adecuado para usted
Paso 1. Mire el mercado para comprar
¿Los precios de la vivienda son actualmente baratos o caros? Intente buscar un gráfico de ingresos familiares a precios de la vivienda y vea si la ciudad que está buscando tiene una proporción alta en relación con otras ciudades. Tenga en cuenta que algunas ciudades como Nueva York y San Francisco pueden ser históricamente inmunes a proporciones similares.
Hable con uno o varios agentes inmobiliarios sobre los precios relativos de las viviendas. Incluso si no obtiene una respuesta definitiva (es difícil evaluar si el mercado interno es barato o costoso, porque la información no siempre es clara), es posible que obtenga pistas sobre ciertos mercados a tener en cuenta o incluso hogares que son vendiendo bien. Esta información es valiosa
Paso 2. Suponga que no podrá alquilar su segunda casa
¿Una segunda vivienda sigue siendo una inversión segura sin que el alquiler respalde la lista de gastos? De lo contrario, debería cuestionar seriamente la decisión de comprar una segunda vivienda. Demasiadas familias compran segundas residencias caras, apostando a que podrán alquilarlas cuando no vivan en ellas. Cuando alquilar se vuelve inviable, imposible o rinde mucho menos de lo esperado, los propietarios solo encuentran una inversión fallida.
Paso 3. Enumere los posibles costos
Enumere todos los posibles costos de ser propietario de una casa. ¿Puede incluir todos estos costos en su presupuesto y, al mismo tiempo, dejar algo de espacio? Sí, acumulará capital con una segunda vivienda, pero si invertir en una segunda vivienda lo mantiene apretado cada mes, es mejor que espere hasta que haya pagado su primer préstamo hipotecario, por ejemplo. A continuación, se muestran algunos posibles costos a considerar:
- Impuesto sobre la propiedad. Diferente en cada país; el impuesto predial anual promedio en Los Ángeles es de $ 1,200 por una casa de $ 100k, o 1.2%. Si los impuestos a la propiedad en la ciudad que está considerando son muy altos, verifique los impuestos a la propiedad en las ciudades vecinas. Puede ahorrar mucho dinero en impuestos inmobiliarios simplemente comprando una casa en una ciudad cercana a su ubicación deseada que no tenga una carga fiscal alta.
- Cuentas básicas. Esto debería ser mucho más bajo si la casa está desocupada la mayor parte del año, pero no debe descuidarse.
- Costos de reparación / mantenimiento. Los hogares son seres vivos: crecen, envejecen, necesitan ayuda. Tenga en cuenta los costos de las renovaciones y los servicios de mantenimiento regular, como el paisajismo. El patio y el jardín de la segunda casa deben mantenerse si hay un inquilino o si usted está ausente durante parte del año. En los meses de verano, las malas hierbas silvestres y el césped sin cortar anuncian que la propiedad está deshabitada. En climas fríos, las entradas y las pasarelas que no están despejadas de nieve son una invitación al vandalismo o al robo.
- Mayor seguro. Los costos del seguro pueden ser más altos porque la propiedad no ha sido ocupada durante varios años o porque ha sido alquilada.
- Servicios de administración de propiedades. La compañía de administración de propiedades debe tener en cuenta un factor de costo importante en sus cálculos, especialmente si está comprando una segunda casa muy lejos de su residencia principal. Si alquila una propiedad, tendrá que hacer arreglos para que alguien le proporcione las reparaciones de emergencia a su inquilino. Si tiene una casa de vacaciones aislada, querrá asegurarse de que alguien pueda verificar si hay tuberías congeladas o un techo con goteras o cualquier posible daño a la casa durante su ausencia.
Paso 4. No confíe únicamente en los mismos créditos fiscales que podría obtener por su primera vivienda
Consulte con el IRS (o la DGT en Indonesia) para averiguar cuáles serán las implicaciones fiscales para las segundas viviendas. Para muchas personas, el impuesto a la propiedad de una segunda vivienda cuesta más que el crédito fiscal, especialmente si vive en la casa más tiempo que la cantidad de días que la alquila.
Por ejemplo, si alquila la casa por menos de 14 días, no necesita incluir ese ingreso. Si vive en la casa menos de 14 días al año, su propiedad se considera un negocio y hasta $ 25,000 al año en pérdidas deducibles
Paso 5. Consulte a un CPA (contador público) o asesor fiscal antes de comenzar a buscar una segunda casa
Un contador público o asesor fiscal podrá proporcionarle información precisa y actualizada sobre cancelaciones de impuestos, préstamos, tasas de interés, etc. Por ejemplo, es posible que pueda estimar un préstamo hipotecario más caro, con una tasa de interés más alta, independientemente de su historial crediticio; por lo general, las segundas viviendas cuestan más.
Parte 2 de 3: Dar el primer paso correcto
Paso 1. Considere primero alquilar en el área donde planea comprar
Mucha gente comete el error de comprar una propiedad en un mercado donde no saben nada y que, al final, no les importa. Incluso si planea usar su segunda casa como inversión y alquilarla, debe ser principalmente un lugar donde pueda verse viviendo allí, aunque solo sea por unas pocas semanas al año. Alquile en el área por lo menos por un tiempo para asegurarse de que se sienta cómodo viviendo allí.
Paso 2. Habla con los lugareños y sé uno de ellos
Descubra lo que les gusta a los habitantes de la zona; dónde creen que está el futuro de la zona; cuánto tiempo han vivido allí, etc. Los lugareños pueden darle una buena vista de cómo es la vida en el área. Utilice esta información para determinar si comprar una propiedad es una buena inversión a largo plazo.
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Sea un local también (cuando alquile por un momento) para que pueda investigar algunos de los factores que aumentarán el valor de su casa potencial:
- Distancia a una buena escuela
- Opciones de transporte confiables y extensas
- Elección de lugares para comprar
- La distancia al hospital, y también la presencia de la comisaría y el cuerpo de bomberos.
- Tasa de criminalidad baja
Paso 3. Vea cuánto cuestan las “compensaciones” en esa área
Los precios comparables de las viviendas, o comparables, deberían darle una buena idea de lo caras que son las viviendas en el área. Puede hablar directamente con un agente de bienes raíces para obtener datos sobre precios de viviendas comparables. La clave para los precios de las viviendas comparables es mirar el precio de venta, no el precio de lista. Utilice precios de vivienda comparables para una guía aproximada: solo porque una casa de 4 habitaciones y 3 baños en la misma calle se vendió por $ 575,000 (7,6 mil millones de rupias) no significa que una casa de 4 habitaciones y 3 baños es lo que usted desea también tendrá lo mismo precio.
Paso 4. Empiece a familiarizarse con las responsabilidades del propietario si planea alquilarlo
Si está buscando alquilar una segunda casa y acumular capital, es importante saber qué se espera de usted. No se ponga bajo la amenaza de la ley por ser holgazán o ignorante: se drogará. Aquí hay algunas cosas que debe comenzar a considerar como posible propietario de una casa de alquiler:
- Aprenda cómo expulsar a un inquilino o rescindir un contrato de arrendamiento.
- Estudie las leyes de su estado con respecto a los depósitos de seguridad, qué se puede cubrir (limpieza, alquiler impago, daño excesivo) y qué no se puede cubrir (mejoras de muebles, daños normales, reparaciones).
- Aprenda a estructurar una solicitud de alquiler y el proceso de selección de inquilinos. Las leyes contra la discriminación requieren legalmente que siga las reglas aplicables.
- Conozca sus obligaciones con respecto a las reparaciones y el mantenimiento de rutina.
- Protéjase de la responsabilidad por lesiones del inquilino. Usted puede ser considerado responsable por cualquier accidente grave que involucre a un inquilino y por el cual es responsabilidad del inquilino protegerse contra él o solucionarlo lo más rápido posible.
- Conozca la lista de derechos de los inquilinos, especialmente con respecto a la privacidad. En la mayoría de los países, debe avisar al inquilino con 24 horas de anticipación si tiene la intención de reparar o mostrar la propiedad, excepto en una emergencia.
Paso 5. Consiga un agente de bienes raíces
Un agente inmobiliario, con al menos 5 años de experiencia en el área deseada, será su asesor durante toda la experiencia de compra. Un agente de bienes raíces le ayudará a reducir la búsqueda de su casa hasta que haya tachado todas menos las mejores. Luego, después de completar su compra, un buen agente de bienes raíces se mantendrá en contacto con usted después de la venta. Esto se vuelve muy importante para los propietarios cuya residencia principal está muy lejos de su segundo hogar.
Parte 3 de 3: Finalización del acuerdo
Paso 1. Asegure el financiamiento antes de decidirse por una vivienda
Obtener una evaluación y luego tener un préstamo hipotecario listo para usar le permitirá saber qué tipo de vivienda puede pagar. Dado que lo más probable es que este sea un préstamo hipotecario número 2, esté preparado para pagar tasas de interés más altas y es probable que solo califique para un préstamo hipotecario más pequeño. Una vez que sepa con certeza el presupuesto total que obtendrá, reserve dinero para el pago inicial.
- Para obtener la mejor segunda hipoteca, los prestamistas a menudo buscarán una relación deuda-ingresos (DTI) por debajo del 36%. Esto significa que su deuda total, incluido su primer préstamo hipotecario, solo debe ser aproximadamente un tercio de la cantidad que gana cada mes. Por ejemplo, un propietario de efectivo con un ingreso de $ 7.000 (92,5 millones de rupias) por mes y una deuda de $ 2.500 (33 millones de rupias) tiene un DTI del 35%.
- Esté preparado para pagar el 20% del precio de compra. Este dinero tendrá que provenir de sus ahorros personales o del patrimonio neto actual. También puede considerar pedir prestado de su seguro de vida o de su fondo de jubilación.
Paso 2. Haz una oferta
Haz una oferta por la segunda vivienda que quieras. Esté preparado para hacer varias ofertas que eventualmente superarán a otras antes de alcanzar la oferta final.
Paso 3. Tome medidas para comenzar a proteger su nuevo hogar
Una segunda casa es una inversión, por lo que querrá asegurarse de hacer un esfuerzo adicional para protegerla. Aquí hay algunas cosas que puede hacer para mantener sus activos actualizados:
- Obtenga una inspección de la casa antes de la compra. Desea estar al tanto de cualquier problema o defecto que el vendedor no haya abordado antes de la venta.
- Obtenga un seguro de propiedad.
- Contrata un seguro de daños (terremoto, inundación, incendio, etc.).
Consejos
- Comuníquese con un agente de bienes raíces en su área de interés. Pregúnteles sobre propiedades en alquiler en la zona. También es una buena idea preguntar sobre la economía local, ya que puede tener un gran impacto en el valor de las propiedades.
- No tiene nada de malo hacerse amigo de la policía local y los vecinos del área donde planea comprar una segunda casa, especialmente si no ocupará la casa con frecuencia. Si sus vecinos lo conocen o lo han conocido, es más probable que se comuniquen con usted si notan que algo está mal.
- Lea libros sobre cómo convertirse en propietario de una vivienda de alquiler si cree que querrá alquilar su segunda vivienda. Infórmese sobre las regulaciones locales y estatales antes de alquilar su segunda vivienda. Las casas de alquiler deberán cumplir con todas las reglas de seguridad, incluidas las alarmas de humo integradas y dos salidas. Cosas como esa pueden parecer pequeñas, pero a menos que sea muy hábil, tendrá que pagarle a un profesional para que haga reparaciones e instale su segunda casa si no cumple con todos los requisitos de seguridad y zonificación.
Advertencia
- Debería considerar obtener un límite más alto en el seguro de daños para una segunda vivienda, incluso si no se solicita un límite más alto. No estará en su segunda casa todo el tiempo, por lo que necesitará un seguro completo contra incendios, robos y otros eventos naturales, como inundaciones y daños por viento.
- Es una buena idea pensar en agregar un seguro de contingencia adicional, especialmente si planea alquilar su casa de vacaciones a otra persona.
