Para la mayoría de las personas, esta es la mayor transacción financiera que realizan. Por lo tanto, es importante tomar la decisión correcta a la primera. Comprar una casa a veces puede ser tan aburrido como un montón de reglas. Afortunadamente, puede hacer realidad su sueño de convertirse en propietario de una casa de una manera rápida y sencilla, siempre que tenga los conocimientos y los métodos adecuados.
Paso
Parte 1 de 4: Gestión financiera
Paso 1. Fortalezca su crédito
Cuanto más alto sea su puntaje FICO, que varía de 300 a 850, mejor será la tasa de interés que gane. Esto es algo muy importante. La diferencia entre el interés hipotecario del 4.5% y el interés hipotecario del 5% puede significar “diez mil dólares” durante la vigencia del préstamo.
Solicite una copia gratuita de su informe crediticio para que pueda ver lo que ven los prestamistas en su historial crediticio. Pague con tarjeta de crédito y solucione todos los problemas de crédito
Paso 2. Solicite una aprobación previa para obtener el monto que puede pagar
Solicite a varios prestamistas en un plazo de dos semanas para que los cheques no pongan en peligro su informe crediticio. Haga esto “antes” de contactar a un agente de bienes raíces para que tenga confianza en sus habilidades y no tenga un accidente con una casa que no puede pagar.
- El vendedor "complace" al comprador que ha obtenido la aprobación previa. Los compradores que han obtenido la aprobación inicial casi siempre obtienen luz verde de los acreedores, lo que significa que existe un riesgo bajo de cancelar el trato.
- No obtenga una precalificación, no una aprobación previa. Las dos cosas son diferentes. La aprobación previa significa que los prestamistas generalmente se preparan para otorgarle un préstamo después de ver sus estados financieros. La calificación inicial simplemente significa que el prestamista "estima" lo que puede pedir prestado. Esto no significa que obtendrá un préstamo.
Paso 3. Venda su hipoteca
Espere, ¿por qué debería vender su hipoteca antes de decidirse a comprar una casa? ¿No es todo lo contrario? No necesariamente. Vender una hipoteca antes de decidirse a comprar una vivienda puede ser rentable por una de las principales razones:
- Sabrá exactamente cuánto dinero puede pedir prestado “antes” de comprar una casa. Muchas personas tienen un vínculo emocional con una casa en particular, pero no pueden ser dueñas de ella. Lucharon por encontrar una hipoteca que pudiera cubrir el precio de la casa. Encontrar una hipoteca antes y una segunda casa es menos tentador, pero es doblemente inteligente. Pronto podrá saber si la casa está dentro del rango de precios o no.
- Piense en el tipo de pago inicial que puede pagar. Esto se convierte en parte del cálculo de su hipoteca, aunque no necesita un cálculo exacto cuando vende la hipoteca. Ten una idea general. Esto se discutirá más en este artículo.
- Busque y encuentre comparaciones que utilizan los prestamistas para determinar sus calificaciones para un préstamo. La comparación que se utiliza a menudo es "28 y 36". Esto significa que el 28% de sus ingresos brutos (antes de pagar los impuestos) debe cubrir el costo de la vivienda que planea comprar (incluidos los principios e intereses hipotecarios, como los impuestos y el seguro de la vivienda). Los pagos a crédito cada mes, cuando se combinan con los desembolsos en efectivo, no deben exceder el 36% de sus ingresos brutos. Encuentre el porcentaje de su ingreso bruto mensual (28% y 36% de $ 3750 = $ 1050 y $ 1350, respectivamente). Sus pagos mensuales de crédito pendiente no pueden exceder la diferencia entre ($ 300) o de lo contrario no será aprobado.
Paso 4. Si califica, primero verifique los programas disponibles para los compradores
Algunos a menudo ofrecen requisitos de pago inicial más bajos. Lo ofrecen varios gobiernos estatales y locales. También puede acceder hasta $ 10,000 desde un 401 (k) o Roth IRA sin penalización. Consulte con su corredor o un empleado de recursos humanos para obtener información específica sobre el préstamo del activo en cuestión.
Paso 5. Hable y contrate a un abogado (opcional)
Si está buscando un proceso de compra de vivienda fácil y sin complicaciones, probablemente solo necesite un agente de bienes raíces, un notario y tal vez un agente hipotecario. Pero una vez más hay que recordar, cuando todo puede funcionar sin problemas de acuerdo con las expectativas. Contrate a un abogado honesto, de buena reputación y (relativamente) barato si:
- Los honorarios del abogado son una fracción del presupuesto que gasta en comparación con la cantidad total que gasta en su casa.
- La casa que compró está en proceso de ejecución hipotecaria o litigio, lo que significa que se ha distribuido como parte del patrimonio de la persona fallecida.
- Sospecha que el vendedor podría estar tratando de romper el trato fácilmente o no confía en él.
- Su estado requiere que un abogado ponga fin al proceso de compra de una vivienda. Actualmente, seis estados requieren la presencia de un abogado. Hable con la comisión de vivienda de su estado para averiguar si este es un proceso común en su estado.
Parte 2 de 4: Comprar una casa
Paso 1. Encuentre un buen agente inmobiliario que lo represente en el proceso de búsqueda y negociación
Los agentes inmobiliarios deben ser: amigables, abiertos, atractivos, tranquilos, confiados y calificados. Obtenga información sobre las tarifas, los métodos, la experiencia y la capacitación de las agencias. Busque un agente inmobiliario que viva en el área, trabaje a tiempo completo, tenga éxito en el proceso de comprar varias propiedades cada año y tenga una buena reputación.
- Los agentes inmobiliarios generalmente trabajan para los vendedores, pero esto no es malo. El trabajo de un agente de bienes raíces es conectar a las personas que desean comprar y vender una casa en particular. Por lo tanto, el agente inmobiliario tiene interés en vender la casa. Un buen corredor de bienes raíces utilizará su experiencia para vender la casa "correcta" al comprador "correcto", que es usted.
- Cuando encuentre un agente de bienes raíces, proporcione todos los detalles cuando describa la casa que desea: la cantidad de baños y dormitorios, el garaje que conecta con el interior de la casa, el lote baldío y cualquier otra cosa importante, como buena iluminación o el tamaño de el jardín para los niños.
Paso 2. Inscríbase en el servicio de reserva MLS para buscar propiedades en su vecindario
Multiple Listing Service le dará una idea de la participación de mercado en el rango de precios que espera. Su agente también puede hacer esto por usted.
Si se registra a través de un agente de bienes raíces, esta es una mala manera de comunicarse con el agente registrado para ver la casa en persona. No pida a los agentes que hagan esto a menos que planee tenerlos en su nombre; no se les pagará hasta que el cliente compre la casa y es injusto pedirles que trabajen sin paga, sabiendo que no los usará para compra tu casa
Paso 3. Empiece a buscar viviendas que se ajusten a su presupuesto
Pídale a un agente de bienes raíces que comience a trabajar, pero hágale saber qué presupuesto tiene. La regla general aquí es que puede comprar una casa por 2,5 veces su salario anual. Por ejemplo, si el monto de su salario anual es de $ 85 mil, puede reservar una hipoteca mínima de $ 210 mil y posiblemente una cantidad mayor.
Utilice una calculadora de hipotecas en línea para comenzar a calcular los números y recordar las compras hipotecarias anteriores. Tenga en cuenta ese número mientras se prepara para encontrar la nueva casa de sus sueños
Paso 4. Empiece a pensar si realmente está buscando una casa
Es posible que ya tenga dudas, pero obtenga detalles de sus finanzas. Hay algunas cosas que usted y su familia deben considerar cuidadosamente:
- ¿Qué necesitan usted y su familia en los próximos años? Quizás solo eres marido y mujer en este momento, pero ¿hay planes de tener hijos? Una casa que solo es adecuada y cómoda para dos personas será menos cómoda para tres o cuatro personas.
- ¿Qué ventas quieres hacer? En otras palabras, ¿cuáles son sus prioridades? Aunque creemos que comprar una casa es algo bueno, a menudo es una tortura severa cuando nos vemos obligados a comprometernos. ¿Le preocupan los vecinos acogedores y las buenas escuelas en los grandes patios traseros? ¿Necesita una cocina grande y utilizable en lugar de un dormitorio grande y lujoso? ¿Qué sacrificarás cuando tengas un momento de crisis?
- ¿Espera que sus ingresos aumenten en los próximos años? Si sus ingresos han aumentado en un 3% en los últimos años y tiene un trabajo seguro en una industria cómoda, probablemente pueda estar seguro de que comprar una hipoteca costosa pero razonable es una posibilidad. La mayoría de los compradores de vivienda compran casas a precios relativamente altos y luego se convierten en hipotecas en uno o dos años.
Paso 5. Determine el entorno en el que desea vivir
Busque casas disponibles en el vecindario donde vive. Mire los precios, los diseños de las casas, la proximidad a las tiendas, las casas y otras comodidades. Lea las vallas publicitarias, si están disponibles, y hable con los lugareños Mire la casa y sus alrededores y las condiciones cerca de la casa para asegurarse de no comprar una casa que solo brille en sus ojos.
El área alrededor de la ubicación de su casa es a veces una consideración importante en comparación con la condición de la casa en sí, porque esto afectará el valor de venta de su casa si la va a revender. Comprar una casa adecuada, más alta que un buen vecindario puede ser una buena inversión, y permitirle identificar y unirse a una comunidad, donde muchas personas quieren vivir, puede llevarlo a ofrecer la compra de propiedades a un precio razonable
Paso 6. Vaya a algunas ferias caseras para medir la participación de mercado y ver lo que quiere
Preste atención a la imagen general, la cantidad de dormitorios y baños, las instalaciones de la cocina y el almacenamiento. Visite las propiedades que realmente le llamen la atención en diferentes momentos para verificar si hay atascos, disponibilidad de estacionamiento, niveles de ruido y actividades. Los vecinos pacíficos a la hora del almuerzo pueden ser ruidosos durante las horas punta, y nunca se sabe si solo los visita una vez.
Paso 7. Mire la comparación de casas alrededor de su casa
Si no está seguro del precio de una vivienda, utilice un tasador local para que califique su vivienda, quien también analizará las comparaciones. Al evaluar una casa, el tasador comparará las casas en áreas que tienen las mismas características y tamaños. Si su casa es más cara que otras casas, o si el tasador encuentra la casa en un área diferente o más lejos 1⁄2 milla (0,8 km), ¡tenga cuidado! Nunca compre la casa más cara del vecindario. Los bancos pueden frustrar el financiamiento de la vivienda y es posible que nunca vea su casa con el precio correspondiente. Si puede pagarlo, compre una casa un poco más cara en su vecindario, ya que las casas circundantes se venden a un precio más alto de lo que paga, el valor de su casa aumentará.
Parte 3 de 4: Hacer una oferta
Paso 1. Si es posible, adapte su oferta a las condiciones del vendedor
No es fácil y, a menudo, imposible, pero es inofensivo intentarlo al realizar la compra más importante de su vida. Aquí hay algunas cosas que debe tener en cuenta acerca de su oferta:
- ¿Qué ofrece el vendedor en términos de perspectivas financieras? ¿Necesitan o están esperando dinero en efectivo? Los vendedores que no tengan efectivo estarán más que felices de aceptar ofertas para reducir el precio dado.
- ¿Cuánto tiempo hace que se vendió la casa? Las casas que se han vendido durante mucho tiempo se pueden negociar a un valor menor.
- ¿Han comprado otra casa? Si el vendedor no vive actualmente en la casa que está vendiendo, será mucho más fácil ofertar a un precio más bajo de lo que imagina.
Paso 2. Mire las comparaciones de precios cuando haga su oferta
¿Las casas cercanas también tienen un precio similar (“precio ofrecido”) y qué venden allí? Si las casas en el área se venden regularmente por aproximadamente un 5% por debajo del precio de venta, piense en hacer una oferta que oscile entre un 8% y un 10% por debajo del precio de venta.
Paso 3. Calcule los gastos de su hogar
Considere el impuesto anual sobre la vivienda y el valor del seguro en su área y el precio promedio de la casa que está tratando de comprar. También considere cuánto dinero espera pagar. (Esto varía en cantidades variables, que generalmente oscilan entre el 3 y el 6 por ciento del dinero que pide prestado. Las instituciones de crédito a menudo ofrecen tasas de reembolso más bajas a sus miembros). Ingrese la cantidad total en una calculadora de hipotecas (puede encontrarla en línea o hacer la suya propia)..) Si el resultado es superior al 28% de sus ingresos brutos (o si los prestamistas utilizan un porcentaje bajo en su situación), tendrá dificultades para obtener una hipoteca.
Determina si necesitas vender tu antigua casa para comprar una nueva. Si es necesario, comprar una casa nueva depende en gran medida de la venta de la casa antigua. Una oferta dependiente conlleva más riesgo y es menos esperada por el vendedor, ya que la venta no puede completarse hasta que se venda la antigua casa del comprador. La primera vez, es posible que desee poner su antigua casa en la bolsa de valores
Paso 4. Si realmente desea una casa, esté preparado para hacer una oferta por encima del precio de venta
La disponibilidad y la demanda del mercado suelen ser coercitivas. Si muchas personas compiten por una pequeña cantidad de viviendas, esté preparado para pujar lo más alto posible. Algunos compradores de vivienda no creen que todavía esté manteniendo su oferta más alta, pero puede encontrar fácilmente que puede superar las otras ofertas y nunca tienen la oportunidad de ofertar por su casa. Si quieres darte lo mejor en tu hogar que realmente deseas, haz una oferta alta.
Paso 5. Hable con su agente de bienes raíces cuando esté listo para enviar su oferta
Si bien las instrucciones para hacer una oferta pueden variar de un estado a otro, esto suele ser lo que sucede: envía su oferta a un corredor, quien luego se la presenta al representante del vendedor. Luego, el vendedor decide aceptar, rechazar o hacer la oferta opuesta.
Ingrese un pago inicial con su oferta. Cuando ha aceptado una oferta, la está formalizando en el papeleo, lo que significa que está comprometido con la compra de una casa o ha perdido un depósito, a menos que no obtenga la aprobación final de la hipoteca o que suceda algo durante el tiempo de inspección., que no puedes aceptar. Siempre que la documentación esté en manos de un tercero (generalmente de 30 a 90 días), su prestamista elabora el financiamiento para la compra y aprueba su hipoteca
Parte 4 de 4: Rompiendo el trato
Paso 1. Determine cuánto pago inicial necesita para obtener el trato
El pago inicial representa el valor razonable o la propiedad de la casa. El dinero también es dinero que no necesita estar sujeto a intereses. Cuanto mayor sea el pago inicial que pueda hacer o comprar su casa, menos dinero necesitará para pagar los pagos de su casa.
- Se espera que proporcione el 10-20% del "valor" acordado de la casa. Tenga en cuenta que el valor de la casa puede ser más alto o más bajo que el precio de venta de la casa ". Por ejemplo, si tiene un pago inicial de $ 30 000, lo usaría para un pago inicial de una casa de entre $ 300 000 (10%) o $ 150 000 (20%). Presupuestar montos más pequeños a menudo, pero no necesariamente requiere que pague un seguro hipotecario privado (PMI), que aumenta sus gastos mensuales pero es deducible de impuestos.
- Si no puede hacer un pago inicial del 10% al 20% de su casa, pero tiene un buen crédito y un ingreso estable, un corredor hipotecario puede ayudarlo con una hipoteca combinada o FHA. Así que saca la primera hipoteca por hasta el 80% del valor de la casa y la segunda hipoteca por el resto. Incluso si la tasa de la segunda hipoteca es un poco más alta, el interés deducible de impuestos y los pagos combinados deberían ser más bajos que la primera hipoteca con PMI. Si está comprando una casa, considere el Programa Nehemiah para obtener ayuda con su pago inicial.
Paso 2. Asegúrese de que se pueda estimar la aprobación final con una conveniente inspección de la casa
Solicite las siguientes encuestas e informes: revisiones de casas, estrellas, termitas, radón, materiales peligrosos, subidas, inundaciones, terremotos y tasas de criminalidad. (En general, le tomará de 7 a 10 días completar la inspección; asegúrese de que su agente le explique todo completamente al firmar el contrato de compra y venta).
- El costo de revisar una casa varía entre $ 150 y $ 500, según el área, pero hacerlo puede evitar un error de $ 100,000. Esto es especialmente cierto para las casas rya, ya que desea evitar gastos adicionales, como pintura, aislamiento de asbesto y moho.
- Si está utilizando los resultados de la revisión para ofertar por el precio de la vivienda, no lo atribuya ni lo incluya en su contrato. La institución crediticia le pedirá que proporcione una copia de los resultados de su revisión, lo que invalidará su evaluación de la evaluación.
Paso 3. Realice una inspección completa de la casa y asegúrese de que el contrato dependa de los resultados
Obtener una inspección de la vivienda es una parte importante de la experiencia de compra de una vivienda. Sin el conocimiento del valor de la casa que se ofrece con fines de lucro, así como su verdadero valor, puede ocurrir un desastre financiero. Los compradores de vivienda hacen “estimaciones aproximadas” al calcular un presupuesto para la compra de una nueva vivienda. Estas estimaciones pueden ser significativamente erróneas y poner a la familia en una mala situación financiera.
Paso 4. Guarde la carta de acuerdo
Una carta de acuerdo generalmente se redacta en la oficina del notario e implica la firma de documentos relacionados con la propiedad y un acuerdo de hipoteca. Un paquete de papeles incluye la escritura, el acuerdo de que usted es el propietario actual de la casa y el título, que muestra que nadie más puede demandarlo o luchar contra él. Si persisten los problemas, se puede omitir el dinero en la carta de acuerdo hasta que se resuelva el problema, lo que se utilizará como incentivo para que el vendedor solucione el problema rápidamente con el objetivo de recibir todos los derechos de propiedad. Si el problema persiste, se puede reservar dinero en el documento del acuerdo hasta que se resuelva el problema, lo que actúa como un incentivo para que el vendedor solucione el problema rápidamente y acepte todo lo que se le da.
Considere utilizar a su abogado civil para revisar los documentos de cierre y ser testigo de su cierre. Recuerde, un agente inmobiliario no puede brindarle asesoramiento legal. Puede que tenga que gastar entre $ 200 y $ 400 para pagarle a un abogado en poco tiempo, pero se les paga para que lo supervisen
Consejos
- ¡Asegúrese de tener algo de dinero ahorrado antes de comenzar a buscar opciones para comprar casas!
- Trate de no elegir una propiedad en particular. Es bueno encontrar exactamente lo que necesita, pero si tiene un vínculo emocional con un hogar, pagará más que el precio porque tiene un vínculo emocional. Los acuerdos también están sujetos a cambios. Incrementar el deseo de mudarse para ver otra casa; No existe una casa perfecta donde el vendedor pueda proporcionarle lo que desea.
- ¡Nunca tome un dispositivo de medición y comience a medir una habitación! ¡Puede hacerle saber al agente de bienes raíces que estás apegado emocionalmente y cobrar un precio determinado!
Advertencia
- El vendedor no le permitirá hacer una inspección de la casa porque hay algo que esconder: ¡camine!
- El estado actual de la economía es bastante malo, algunas personas dicen que es un buen momento para comprar casas (los precios de las casas son baratos) pero otras personas dicen que es un mal momento para entrar en la venta de casas. Actualmente se recomienda discutir y considerar todos los consejos antes de comprar una casa.
- Tenga cuidado con los agentes inmobiliarios que tienen prisa por vender una propiedad. Pueden estar al tanto de un evento negativo, como una caída de la cuota de mercado. Intente buscar ofertas que los agentes no suelen proporcionar.
